Neuerlass der Mieterschutzverordnung
Aufgrund der Verlängerung der Mietpreisbremse auf Bundesebene bis Ende 2029 hat das Bayerische Staatsministerium der Justiz ein Gutachten zur Identifizierung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Bayern erstellen lassen.
In der Mieterschutzverordnung werden Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des Mietrechts festgesetzt, in denen folgende besondere Mieterschutzregelungen zur Anwendung kommen:
- Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB): Die Anfangsmiete in neu abgeschlossenen Mietverhältnissen über Wohnraum in Bestandsgebäuden wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % begrenzt;
- abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (§ 558 Abs. 3 BGB): die Höchstgrenze für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird von 20 auf 15 % in drei Jahren herabgesetzt;
- verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB): Wird an einer vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet und die Wohnung veräußert, gilt für den Erwerber grundsätzlich eine Sperrfrist von drei Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungs-kündigungen. Diese Frist wird auf zehn Jahre verlängert.
Bezüglich der Hinzunahme bzw. der Herausnahme von Kommunen in die von der Verordnung betroffenen Gebiete wird auf das zugrundeliegende Gutachten und die Teilbedingungen sowie Auswahlregeln verwiesen. Um als Kommune gestrichen bzw. aufgenommen zu werden bedarf es eines substanziierten Vortrags entlang der maßgeblichen Säulen. Diese sind:
Für die Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts nach Indikatorenlage müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Mindestens eine der Teilbedingungen
- „geringer Leerstand“ (Leerstandsrate 4 % oder weniger)
oder
- „niedrige Wohnungsversorgung“ (Wohnungsversorgungsquote 105 % oder niedriger, d. h. auf 100 Bedarfshaushalte kommen 105 Wohnungen oder weniger)
und
- mindestens eine der folgenden Bedingungen:
- Teilbedingung „hohe Mietbelastung“; diese ist erfüllt, wenn - entweder eine hohe Mietbelastungsquote (durchschnittliche Mietbelastungsquote von 27,5 % oder mehr) oder
- eine hohe Wohnungsüberbelegung (Überbelegungsquote von 6,2 % oder mehr und Mietbelastungsquote von 25,5 % oder mehr) vorliegt;
oder
- Teilbedingung „hohe Mietpreissteigerung“ (durchschnittlich 7 % p. a. oder mehr) und Teilbedingung „erhebliche Verschlechterung der Wohnungsversorgung“ (Veränderung um -4 Prozentpunkte oder weniger).
- Für die Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts aufgrund des Übersprungeffekts muss eine Gemeinde mindestens 80 % ihrer im Landesinneren liegenden Grenze mit Gemeinden teilen, die nach Indikatorenlage als angespannt gelten.
Die Mieterschutzverordnung hat seit der Einführung zu keinen wahrnehmbaren Effekten betreffend die Lage auf dem Wohnungsbau geführt. Falls die Bundesregierung oder der Freistaat Bayern Befürchtungen in diese Richtung gehabt hätten, wären die Regelungen so nicht erlassen worden.
Im Landkreis Fürstenfeldbruck waren bislang folgende Kommunen von der „Mieterschutzverordnung“ betroffen:
Alling, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching und Puchheim.
Folgende Kommunen wurde neu aufgenommen:
Egenhofen, Emmering, Moorenweis, Türkenfeld, Adelshofen, Hattenhofen, Jesenwang, Landsberied, Mammendorf, Oberschweinbach, Grafrath, Schöngeising und Kottgeisering.
